估价原则

1.合法原则

土地及其地上附着物估价是一项技术性、政策性都很强的工作，必须依据国家颁布的有关法律、法规、规程的要求进行，以求使估价结果做到合理、科学、客观、公正，成为处臵土地及其地上附着物资产的强有力依据，更好的服务于社会。 2.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

3.需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

4.变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

5.协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

6.预期收益原则

商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。因此，在土地估价时必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行分析和预测，预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

7.贡献原则

是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。

8.最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用做最有效发挥为前提。

9.报酬递增递减原则

是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增递减的特点。

10.谨慎性原则

由于抵押贷款的自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价值可能上升，但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

11.估价时点原则

估价时点原则要求土地估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。确立该原则的意义在于估价时点是评估土地价格的时间点。影响土地价格的因素是不断变化的，土地市场是不断变化的，土地价格自然也是不断变化的。土地估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。

12.公开市场原则

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A定义：又称为土地价格的成本累加法，是以土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增殖收益来推算土地价格的估价方法。把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；并根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格来确定土地价格的估价方法。

B适用范围：一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育、交易实例少的土地价格评估（特别是土地市场不发育或地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行评估的土地）。 (5)基准地价系数修正法

A定义：基准地价是对市场具有指导性的地价标准，我国法律规定基准地价由政府发布，并且每隔一段时间需要更新。基准地价系数修正法是一种利用间接地价信息估价的方法，是通过比较估价对象与所在级别或区段土地的区位及个别条件，以级别或区段平均地价为基础，修正确定宗地价格的估价方法。

B适用范围：主要用于已开展基准地价评估且基准地价已经政府公布实施、修正体系完全、时效性强的地区的土地估价。

2.估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》的要求，估价中至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。

待估宗地基本概况