第一章 房地产估价概论
前 言
学习方法：进行每章学习之前，先做习题，做题时尽量不要依赖猜测，做任何选择和判断都要有自己的充足理由。不清楚的宁可不做，空着。做完后再听习题班的讲解。对做错的题目，一定要返回去看书，或者重听基础班对该知识点的讲解，以加强理解和记忆。
本章主要以小题的形式考核。总分值7-8分。难度不大，考点相对比较集中。 一、单选
1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估 『正确答案』C
『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。参见教材P4-5。
2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A.49627 B.57647 C.65548 D.65920 『正确答案』C
『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。
3.高层建筑物地价分摊，属于（ ）。 A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值提升评估业务 D.房地产价值减损评估业务
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『正确答案』B
『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。 4.房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 『正确答案』B
『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P6。
5.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
A.掌握的有关信息不同 B.做出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 『正确答案』A
『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。参见教材P8。
6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。 A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价值 D.合格估价师的重新估价结果 『正确答案』D
『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为答案。参见教材P9。
7.在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（ ）。 A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算
C.抵押房地产价值动态评估
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D.房地产贷款项目评价 『正确答案』C
『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。 8.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（ ）。 A.确定保险标的的价值和保险金额 B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额 C.确定保险事故发生后的保险标的的价值 D.确定保险期间保险标的的价值 『正确答案』A
『答案解析』BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P18。
9.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 『正确答案』B
『答案解析』损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000+3000×（1－15%）×1/0.5%×【1－1/（1+0.5%）3】＝12574.13275参见教材P22。
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D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以 『正确答案』A
『答案解析』参见教材P31。
16.一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 『正确答案』C
『答案解析』同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值；价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P32。
二、多选题
1.与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
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