我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

中国养老地产如何魅力重生：

养老地产发展模式探索

The Ecological Regeneration of Community Water

文/崔国 [城道研究中心]

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响，本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮①。然而，目前我国养老地产业发展滞后，尚处起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。

从被动养老到主动享老的转变

From passive to active to enjoy the old pension

不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来养老地产发展的趋势。实际情况是，候鸟型养老的确成为当前一种潮流，同时滋生了以养老为卖点地产开发项目，特别在南中国沿海旅游城市表现集中，如三亚、厦门。但这种印象未必经得起时间考验。从国际经验来看，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-7%左右，从心理、社会、市场等层面来讲，多数人仍选择居家养老，然而这并不是说养老地产就没有市场。与此相反，待我国进入老年人口高峰时，老年人的主要构成群体是目前40-60岁间正在掌握社会主导权并历经社会发展洗礼的群体。届时他们在对待老年生活的态度上将出现质的变化，表现为从传统的受经济条件限制而被动养老，转变为拥有一定的经济能力主动享受养老生活的过程。老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并不一定希望与子女同处一套居室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。

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Urban China Vol.49

从地产商到服务商的蝶变

From real estate to the service provider's

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目前市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发主要由房地产开发商主导，不可避免的会被认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，即以一个地产开发商的角度审视整个养老地产项目。这一模式核心逻辑便是养老地产项目的中心是户型建设，在有了各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。这一模式的症结在于客群定位不清或错误，开发过程重前期建设轻后期运营，建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。

一系列问题演绎到更为直观的层面，便导致各大地产商在攀结医疗机构、争夺优势区位等硬性资源上越陷越深，给人们造成的了这样的错觉，即只要有了无障碍通道、有了大型医院便可以称之为养老地产，便自然而然的吸引老年人的目光，

并且应该门庭若