房地产经纪人相关知识(重点)

一．自然人、法人和合伙人（8-10）

自然人：不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。

自然人的民事权利能力：指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。

自然人从出生时起到死亡时止，具有没民事能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不能成为民事法律关系的主体

某些特定权益，自然人死亡后，法律可以仍然会给予保护，如肖像、名誉、著作权。

自然人的民事行为能力：指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。

根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为：（1）完全民事行为能力人。18周岁以上、16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要经济来源的（2）限制性民事行为能力人。10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人（3）无民事行为能力人。不满10周岁的未成年人和不蒙辨认自己行为的精神病人。

监护：指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人神、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。监护不是一种权利，而是一种职责。

监护分类：法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。

宣告失踪：公民下落不明满2年的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。宣告失踪的主要意义：在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。

下落不明满4年（2）公民有下列情形之一的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：（1）

因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。

宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果：丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消失。

有民事行为能力人在宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。

法人：具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括：企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等

（1）依法成立（2）有必要的财产或者经费（3）有自己的名称、成立法人需要具备4个条件：

组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任。

分支机构不能作为独立的民事权利主体。

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合伙：指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。

合伙企业分为：（1）普通合伙企业：由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任（2）有限合伙企业：由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。

二．民事责任行为（10）

民事法律行为：指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合伙行为。

民事法律行为的形式：口头形式、书面形式、试听资料形式、推断形式和默示形式等。民事法律行为成立的条件：（1）行为人应具有相应的民事行为能力（2）意思表示真实（3）不违反法律或社会公共利益

下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为

（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益额（5）违反法律或社会公共利益的（6）经济合同违反国家指令性计划的（7）以合法形式掩盖非法目的的。

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