上海房产税解读

各位同仁：

1月26日、27日两日，国务院和上海市政府接连颁布了“国八条”以及上海房产税政策，内容之多，令人眼花缭乱，虽然，从情感上，我们不愿意见到这些政策，但是我们还是以成熟的心态，坦然面对这一切，因为，我们经历了太多次这样的调控了，已经习以为常了。

以下，我就针对这两次政策中的一些关键之处，为大家解读如下：

一、计税公式

应纳税额 = 新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率（0.6%或者0.4%）

（一）应税面积

情形一：存量+新购，且人均低于或等于60平米 → 免征

举 例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积50平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积150平米，人均面积50平米，则新购B房，免征房产税；

情形二：存量+新购，且人均高于60平米（单独存量房人均未超60㎡ → 新购房中超过部分面积征收

举 例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积150平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积250平米，人均面积83平米，人均超过60平米，则新购B房中超过部分的面积70平米（250㎡—180㎡=70㎡）征收房产税；

情形三：存量+新购，且人均高于60平米（单独存量房人均已超60㎡）→ 仅新购房全部面积征收

举 例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积250平米（人均已超60㎡），现新购房面积B房面积100平米，合计面积350平米，人均面积116.67㎡平米，则仅新购B房全部面积100㎡征收。

说 明：

1. 以上人均面积低于或者等于60平米免征的规定，仅限于上海市户籍居民，对于非上海市户籍居民不适用，而适用其他免征政策（详见本解读第 条）；

2. 家庭范围为夫妻以及未成年子女，但家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可核定后算入家庭分摊计算人均面积。

3. 新购时间，以网签买卖合同时间为准。

疑 问：

1. 以上举例中没有涉及与家庭范围之外人员共有情形下如何计算人均面积，还有待进一步细则明确。

2. 计算人均面积时，持有的售后公房或者动迁安置房等特殊性质房屋是否也纳入面积计算，还有待进一步细则明确。

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（二）应税单价

暂时按照新购住房过户时交易价格确定。

（三）税率

0.6%，适用于一般情况下税率；

0.4%，适用于单价低于本市上年度一手商品房平均单价2倍（含2倍）。

（说明：上一年度一手商品房平均单价是否区分地段或者环线，有待进一步明确。）