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基于层次分析法的公租房实例模型研究李娟(武汉大学土木建筑工程学院，武汉 4 3 0 0 7 2 )

摘要：公租房是面向中低收入住房困难家庭的一种保障房，旨在解决社会上夹心层的住房问题，通过对武汉、上海、重庆三市公租房的建设使用情况进行调查分析，建立了层次分析模型，模型从 A HP准则层对三市的公租房进行比较分析，运用该模型探讨三市公租房的优势和劣势，对公租房建设有一定的建议作用。 关键词：层次分析法；公租房；模型比较中图分类号： F 2 0 文献标志码： A 文章编号： 1 0 0 2— 2 5 8 9 ( 2 0 1 3 ) 1 5— 0 0 9 0— 0 2

引言

公租房是面向中低收入住房困难家庭的一种保障房， 旨在解决社会上夹心层的住房问题，本文选取武汉、重庆、 上海三个城市的公租房进行比较，探讨公租房建设的优良 模式。层次分析法由托马斯 塞蒂提出，它从定性定量相结合的角度，以系统化层次化的方法分析研究。经实践证明它在处理复杂的决策问题上具有很大优势，很快在多个领域上得以应用。本文将这种方法引入到公租房分析中，选取武汉、重庆、上海三个城市的公租房进行比较，探讨公租房建设的优良模式。 多层次模型简介 1 .层次结构模型由目标层、准则层、方案层组成，目标层一般只有一个因素，表示要解决的问题，准则层是针对目标层的评分依据，可按从属关系分为若干层次，同一层的各因素受上一层因素支配，同时影响下一层相关因素。 然后对方案层进行权重计算，进而选择优良方案。 2 .构造判断矩阵：准则层问各因素进行相对重要性比较，列出比较矩阵，本文采用 1—9评分法，比较规则如下： ( a表示准则 i和准则 j相比的重要程度赋予分值 )一

4 .若一致性检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，得分最高的方案为最优方案，否则需要重新考虑模型或重新构造一致性比率较大的成对比较阵。二、实证分析

、

武汉、上海、重庆三市建立了一批公租房，市场影响不有一定的代表性。武汉、上海等地公租房遭遇尴尬，武汉市南湖公租房七成空置，上海市馨宁公寓也只有四成入住率。重庆市公租房市场反应良好，民心佳园公租房有九

成出租率。本文经过对武汉市南湖新区公租房的实地调查和上海馨宁公寓、重庆民心佳园有关资料的详细阅读和网上调查，搜集了大量资料，运用 a h p模型进行比较，探讨公租房建设的优良模式。 根据影响租房的一般因素，本模型准则层选取租金相一

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对值、申请条件、选址、设施和房屋布置作为评价标准，子准则层分别对应：选址——购物场所、医院、学校；设施——水电、健身、绿化；房屋布置——户型、面积、装修。 1 .租金作为公租房的主要优势，是影响夹心层人士租住意愿的主要因素。如果价格与市场水平相差不多，再加上位置偏远、辅助设施不齐全等因素，公租房势必不会成为首选，从而起不到保障作用。由于各地薪资水平不一，此处选择租金相对值更为客观，租金相对值是公租房租金与市场租金之比。

a = 1 a 0= 3 a 5 a = 7 a 9

i元素和j元素同样重要 i元素比j元素稍微重要 i元素比j元素明显重要 i元素比j元素强烈重要 i元素比J元素极端重要

3 .一致性检验：判断矩阵是准则两两之间比较，存在三个以上准则时需要进行一致性检验。定义评分的传递性： 有准则 i、 j、 k,先对 i、 j进行相对重要性比较的结果为——重要性： i> i, k,然后对 i、 k比较的结果为——重要性 i> k, 则此评分具有传递性。所有准则的评分都符合传递性时，则认为准则的相对重要性比较通过一致性检验。 致性检验通过一致性比例 C . R .表示，当 C . R .< 0 . 1 时，一般认为判断矩阵的一致性是可以接受的。一

2 .申请条件是公租房制度中关乎申请者分流的重要依据，申请条件过于严格，会导致受保障人群范围狭窄，难以实现公租房“大庇天下寒士”的政策目标；申请条件过于宽松，则避免不了保障份额被挤占，夹心层人士难以入保。 3 .选址、设施、房屋布置作为公租房的硬件指标，直接影响公租房租住的性价比。选址偏远，交通成本和时间成本增加，考虑到教育、就医、购买生活用品是生活之必需， 该准则选取医院、学校、购物场所作为子准则。辅助设施不全，生活便利性降低，也难以迎合刚毕业大学生追求生活质量的心理，此处选取水电、健身设施为子准则，绿化

也纳入其中；房屋布置如面积、户型，决定了租住人数，面积过

收稿日期： 2 0 1 3~ 0 3— 1 5 作者简介：李娟( 1 9 9 1一 ),女，山东枣庄人，本科，从事土木工程方面的研究。