浅谈房地产价格上涨原因

邓保林

（江西大江投资发展有限公司　３）３０００２

【摘　要】我国房地产价格普遍上涨，已经成为大家非常关注的问题，政

出台了一系列政策来调节房地产市场。对府也意识到问题的严重性，

于房价是高了还是低了，未来房价怎么走这类问题，单纯讨论是没有实

因为价格不过是供给方和需求方最大化自己利益的博弈过际意义的，

都对房地产价格上涨起程后的均衡价格。无论是供给方还是需求方，

了一定的推动作用。笔者就从供给和需求方面谈一下个人意见。【关键词】房地产；价格；需求；供给

近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，在个别城市甚至

成为大家非常关注的焦点。也使得房地产出现超常的膨胀速度，

行业成了宏观调控的主要对象上一。部分区域的房地产市场房价上涨过快，有的甚至表现出了偏离良性发展轨道的趋势，这是我们大家都能感觉到的。政府感到这种局面是不能再单纯靠市场这只

因为市场有失灵的时候，会出现很多问题，无形的手自身去调节，

不少西方发达国家都曾经得到过教训。于是，政府出台，一系列以稳定降低房价为目的的调控政策。有些地方房地产市场迅速发生了反应，房价得到一定程度的控制。但很多城市由于多方面的原因，房价受到政策影响较小。这里，我们所说的房地产价格，大体

究竟隐藏着上指的是市场价格。在房地产价格不断上涨的背后，

什幺原因呢？对于房价是高了还是低了，未来房价怎么走这类问题，单纯讨论是没有实际意义的，因为价格不过是供给方和需求方最大化自己利益的博奔过程后的均衡价格，是一种表面现象。问题的实质在于分析房地产价格不断上涨的背后，究竟隐藏着什么原因。笔者认为房地产市场价格上涨主要有以下几方面原因。

）需求过于旺盛，已经大于供给，房地产市场现在是卖方市（１

场。我们都知道市场价格只是表面现象，其实质是供给和需求相互作用的结果。对房地产的需求可以分为有效需求和投资需求。

有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的

有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住经济发展水平下，

所以，房价上升１有效需求不会有特别大的变化。一是不行的，％，

般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。有效需求增长主要有以

人口增长，这必然增加对房地产的需求，片面理解发展下几方面原因：

的含义，盲目改造，扩建城市，这不仅造成巨大的浪费而且人为地制造了住房需求。强制拆迁．强占耕地，已成为一种强大的力量，那些平白

必然会产生城市住房的需求，成失去住所的居民和失去耕地的农民，

为推动市场价格上涨的力量；不当的住房消费观念，如片面追求大面积住房、好地段住房等也是扭曲房地产市场价格的一个重要力量。

投机需求是指为赚取差价而购买房地产，所以，其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。价格上涨１因为人们预％，

就会在房地产上投资更大，投机需求就期将来价格还会上涨的更多，

会随着价格上涨而增加，“增加的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环就形成了“房地产价格螺旋”，房地产价格就只升不降，整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。

对于有效需求增加导致的价格上涨，可以通过以下方式缓解：增加经济适用房的供给量，限制开发商对大面积房地产的开发量，以增加中小户型房地产的供给量；对满足实际有效需求相关的房地产政策，关键是土地政策。在土地使用权，特别是在房地产行业的上

应该区别用途。对满足有效需求的房地产的土地使地使用的政策中，

用，要制定特别政策，使土地资源首先满足居住的基本生存需求。

对于投资需求增加导致的价格上涨，可以通过以下方式缓解：提高贷款成本，则投机需求的盈利空间缩小，使投机需求退出房地产行业。但是，要从根本上解决房地产投资过热的问题，就要从目

要防前的金融政策和社会资金的投资渠道上找原因。也就是说，

止房地产市场因过度投机而出现“泡沫”，政府必须要为社会资本

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最后，来看建筑安装成本。钢筋、水泥等建材以及劳动力价格持续上涨，导致建筑安装成本提高．也促进了房地产价格上涨。

综上所诉，房地产价格上涨是受多方面因素影响，改革和创新

同才是最终出路。我们要坚持对非理性的房地产市场进行调控，

时以制度、机构、工具等创新来化解房地产金融风险，建立有效的

共同呵护房地产市场的健康发展，共建和谐社会。住宅保障制度，

【参考文献】

［］董俊英译，不动产估价基础．经济科学出版社．１［］柴强．房地产估价．首都经济贸易大学出版社．２［］柴强．房地产估价理论与方法．３

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